招商蛇口何時(shí)迎來(lái)估值的修復與回歸?
包括招商地產(chǎn)在內,擔任招商蛇口(001979.SZ)董事長(cháng)近14年,孫承銘到了退休的年紀。
8月18日晚間,招商蛇口公告稱(chēng),由于年齡原因,孫承銘近日向董事會(huì )申請辭任公司董事長(cháng)和董事職務(wù)。接棒孫承銘成為招商蛇口第二屆董事會(huì )董事長(cháng)的,是56歲的許永軍。同時(shí),許永軍還是招商蛇口的總經(jīng)理。
2015年12月,重組在即的招商地產(chǎn)宣布任命許永軍為總經(jīng)理,招商地產(chǎn)被吸收合并重組為招商蛇口后,許永軍依然擔任新上市公司總經(jīng)理的關(guān)鍵之位。這已是招商蛇口“許永軍時(shí)代”的第四年,然而因豐富物流工作經(jīng)驗而被看重的許永軍,仍未能帶領(lǐng)招商蛇口實(shí)現地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、園區運營(yíng)、郵輪產(chǎn)業(yè)“三駕馬車(chē)”的經(jīng)營(yíng)平衡。許永軍與他領(lǐng)導下的招商蛇口,依然前路漫漫。
許永軍成第二任董事長(cháng)
招商蛇口在公告中表示,由于年齡原因,孫承銘近日向董事會(huì )申請辭任公司董事長(cháng)和董事職務(wù),辭呈送達董事會(huì )時(shí)生效。
孫承銘出生于1959年,今年正好60歲。2002年6月28日,孫承銘正式出任招商地產(chǎn)董事長(cháng);2011年2月,孫承銘從招商地產(chǎn)董事長(cháng)職位上調往招商局集團工作,2014年4月又調回招商地產(chǎn)。
2015年,招商地產(chǎn)與蛇口工業(yè)區重組,被吸收合并為招商蛇口,于年底重新上市,股票代碼從“000024”變?yōu)闃O具時(shí)代意義的“001979”,孫承銘依然是新公司的董事長(cháng)。
招商蛇口表示,孫承銘擔任公司董事長(cháng)逾14年,帶領(lǐng)公司通過(guò)實(shí)施無(wú)先例重大重組,完成了招商局集團城市和園區綜合開(kāi)發(fā)運營(yíng)服務(wù)板塊的整體上市,公司業(yè)績(jì)持續穩健增長(cháng),受到市場(chǎng)的高度認可。
此外,“為確保董事會(huì )正常運作,經(jīng)公司控股股東推薦,本次董事會(huì )選舉許永軍先生為公司第二屆董事會(huì )董事長(cháng)?!?/p>
許永軍亮相于招商局地產(chǎn)板塊是在2015年12月17日,彼時(shí),重組在即的招商地產(chǎn)宣布任命許永軍為招商地產(chǎn)總經(jīng)理。在此前4個(gè)月,原招商地產(chǎn)總經(jīng)理賀建亞被免職,原因未明。
時(shí)年52歲的許永軍來(lái)自招商局物流集團,并非招商地產(chǎn)的班子成員。他畢業(yè)于西北輕工業(yè)學(xué)院(現為陜西科技大學(xué))應用化學(xué)專(zhuān)業(yè),獲碩士學(xué)位,在招商局物流集團已長(cháng)達15年,歷任公司市場(chǎng)總監、副總經(jīng)理、常務(wù)副總經(jīng)理、總經(jīng)理兼黨委副書(shū)記。
招商蛇口重組上市后,主營(yíng)業(yè)務(wù)一變?yōu)槿?,除原有的社區開(kāi)發(fā)與運營(yíng)業(yè)務(wù)即地產(chǎn)開(kāi)發(fā)外,新增加了園區開(kāi)發(fā)運營(yíng)、郵輪產(chǎn)業(yè)建設與運營(yíng)。許永軍的物流經(jīng)驗,與招商局蛇口大力發(fā)展重點(diǎn)培育的郵輪產(chǎn)業(yè)有契合點(diǎn)。
招商蛇口自我定位為“城市及園區綜合開(kāi)發(fā)運營(yíng)商”,三駕馬車(chē)平衡發(fā)展,進(jìn)行業(yè)務(wù)轉型。
許永軍也有過(guò)相似表述。早在2017年,許永軍就提出,未來(lái)三年內,把地產(chǎn)開(kāi)發(fā)收入占總收入比重從85%降到60%,園區比重從15%提升到30%~40%左右,郵輪產(chǎn)業(yè)收入也將持續增長(cháng)。
2015年報中,招商蛇口營(yíng)業(yè)收入為492.22億元,其中地產(chǎn)開(kāi)發(fā)收入占比85.18%、社區運營(yíng)收入占比14.15%、郵輪產(chǎn)業(yè)占比0.67%;
2018年報中,招商蛇口總營(yíng)收為882.78億元,其中地產(chǎn)開(kāi)發(fā)收入占比89.14%、社區運營(yíng)收入占比10.22%、郵輪產(chǎn)業(yè)占比0.65%。
三年過(guò)去,招商蛇口地產(chǎn)開(kāi)發(fā)依然貢獻絕大多數的收入,占比不降反升,園區、郵輪本身增長(cháng)依然有限。距離招商蛇口的三年之約,仍有兩年,公司轉型未成猶在路上。
公司估值有待修復
資本市場(chǎng)一度對招商蛇口寄予厚望。2015年9月24日,重組中的招商地產(chǎn)以28.48元復牌,最后一個(gè)交易日12月7日,招商地產(chǎn)以40.5元完成終極報收,股價(jià)漲幅42.2%。
節節上揚的K線(xiàn)背后,是招商蛇口重組轉型帶來(lái)的想象空間,以及其超優(yōu)質(zhì)的土地資源對資本市場(chǎng)的致命吸引力。
可惜,重組上市后,招商蛇口長(cháng)期處于破發(fā)狀態(tài)。2019年8月16日,招商蛇口報收19.43元,微跌0.56%,而公司發(fā)行價(jià)為23.6元。
至今,“市場(chǎng)化+非市場(chǎng)化”強大拿地能力依然是招商蛇口不可多得的優(yōu)勢。
招商蛇口是開(kāi)發(fā)建設深圳前海蛇口自貿區的最大企業(yè)主體。面積14.92平方公里的前海,招商局集團獨擁3.9平方公里,其中2.42平方公里直接歸屬招商蛇口。
去年12月24日晚,招商蛇口公布與相關(guān)方簽署《招商局集團前海灣物流園區土地整備協(xié)議書(shū)》及《合資合作協(xié)議》兩份文件顯示,前海土地啟動(dòng)加速。
重組上市以來(lái),僅僅是2018年,招商蛇口便以非市場(chǎng)化方式,拿下東風(fēng)地產(chǎn)股權、農發(fā)集團項目,獲取大量土地資源。
大量拿地,使集團銷(xiāo)售規模加速。2017年,招商蛇口終于突破千億規模。今年,集團的合約銷(xiāo)售目標提升至2000億元。
2019年1-6月,招商蛇口累計實(shí)現簽約銷(xiāo)售面積515.23萬(wàn)平方米,同比增加43.77%,累計實(shí)現簽約銷(xiāo)售金額1011.92億元,同比增加34.75%。此增速在調整的市場(chǎng)中尚屬不錯。
來(lái)自央企的背景,也使招商蛇口得以展現出極大融資優(yōu)勢。2018年中,多家房企數百億公司債被喊停,只有招商蛇口公司債順利發(fā)行。2018年全年,公司綜合資金成本僅為4.85%,處于行業(yè)絕對低位。
然而至今,招商蛇口含金量極高的土地及低息融資優(yōu)勢,尚未體現在其公司估值中。三年禁售期已過(guò),當初參與上市配套融資的多家機構及持股人遲遲無(wú)法收獲浮盈。
公告顯示,孫承銘持有招商蛇口A(yíng)股股票23000股,后續將嚴格遵守相應法律、法規和制度進(jìn)行股份變現管理;許永軍持有124800股,與持有公司5%以上股份的股東、實(shí)際控制人、公司其他董事、監事和高級管理人員不存在關(guān)聯(lián)關(guān)系,不存在不得擔任高級管理人員的情形。
隨著(zhù)孫承銘的交棒,許永軍全面接管招商蛇口。未來(lái),如何最大程度展現招商蛇口獨特優(yōu)勢、完成轉型任務(wù),帶動(dòng)招商蛇口迎來(lái)估值的修復與回歸,將是許永軍的重要命題。