有人西瓜換房，有人大蒜換首付。炙熱盛夏如約而至，對房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，這可能是“最冷”的夏天……

昨夜，港交所發(fā)布公告，從7月11日開(kāi)始，包括恒大、融創(chuàng )、世茂、佳兆業(yè)、奧園等地產(chǎn)龍頭企業(yè)，全部被香港恒生指數以0.0001元的價(jià)格剔除，這是港交所系統的最低成交價(jià)格，慘烈之狀猶如人間地獄。

禍不單行，港交所前腳一紙公告將恒大、融創(chuàng )等房企踢出恒指，深交所后腳便將這些公司移除深交所的“港股通”。

這也就意味著(zhù)，恒大、融創(chuàng )、佳兆業(yè)等公告上的房企已再無(wú)回天之力，徹底退出這個(gè)市場(chǎng)。

真就應了萬(wàn)科郁亮說(shuō)的那句，“房地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入了黑鐵時(shí)代！”

01

這些房企都不拿地了

曾幾何時(shí)，各大房企紛紛較量誰(shuí)拿地多，誰(shuí)增長(cháng)猛，而如今，各家房企不約而同地止住了擴張的腳步，似乎“不退步就是進(jìn)步”。

先來(lái)看一組今年主力拿地房企的數據：

像萬(wàn)科、綠城這些房企龍頭，今年拿地金額同比下跌均超60%。近9成房企拿地金額同比下跌，放眼聚焦重點(diǎn)22個(gè)核心供地城市，50強房企中有一半以上未拿地，除了國企、央企還在拿地榜單上，民企則近乎“隱身”。

比這數據更殘酷的是，截至2022年上半年，211家上市房企中，超8成企業(yè)沒(méi)有在22城核心供地城市拿地！

一方面，在“三道紅線(xiàn)”政策之下，不少房企難以融資。另一方面，房地產(chǎn)行業(yè)的信心受到重創(chuàng )，民企拿地能力也難以在短期內恢復，與其“復出”試水，倒不如先靜觀(guān)其變。

房企的日子真可謂是，誰(shuí)也不比誰(shuí)好過(guò)！

02

分裂與矛盾

房企，開(kāi)始大撤退

2022年上半年房企的銷(xiāo)售業(yè)績(jì)已經(jīng)出爐，可以看出，即便是行業(yè)龍頭，業(yè)績(jì)也不好看，同比去年的銷(xiāo)售額收縮近50%。

種種現象都表明，房子賣(mài)不動(dòng)了！

沒(méi)人買(mǎi)房，房企回款困難，現金流就會(huì )變得緊張，自然也就沒(méi)錢(qián)去拿地。疫情之下，通脹、失業(yè)、斷供、法拍、企業(yè)破產(chǎn)等一系列市場(chǎng)連鎖消極反應，購房者恐難以承擔高額房?jì)r(jià)，也就不敢隨意買(mǎi)房。

最分裂，最矛盾的景象，正發(fā)生在中國房地產(chǎn)身上。

每一步調整，都像在渡劫；每一步選擇，都伴隨著(zhù)陣痛。

房企，開(kāi)始大撤退了。

位于上海大虹橋的申虹路，全長(cháng)雖不足3公里，卻被稱(chēng)為“房企宇宙中心”。

曾經(jīng)的巔峰之時(shí)，融信、正榮、新力等十多家房企總部落子于此，實(shí)現了身家翻番，完成千億目標。

隨著(zhù)房地產(chǎn)調控政策的持續收緊，房企開(kāi)始撤離大虹橋！據不完全統計，僅2022年上半年，已有約10家房企將總部遷出上海，遷出速度遠超當年房企的遷入速度。

集體撤退，或因為債務(wù)危機，亦或是規模收縮。不可否認的是，曾經(jīng)賺得盆缽滿(mǎn)體的房地產(chǎn)輝煌時(shí)代結束了……

03

潮水退去

回歸價(jià)值本身

無(wú)論是房企業(yè)績(jì)下滑，還是房企大撤離，都在傳遞著(zhù)一個(gè)信息：

全國樓市仍處于低迷時(shí)期。

對于房企來(lái)說(shuō)，購房者是房企周轉最重要的一環(huán)，購房者如果沒(méi)有調動(dòng)起來(lái)的話(huà)，房企回款困難，依舊影響著(zhù)房企的現金流。事實(shí)上，多數房企手上并不寬裕，現金流依然是十分緊張。

與此同時(shí)，也有房企在自救。比如大蒜、小麥、西瓜換房子，但爭議的聲音很大，估計很快就會(huì )被取消。

于房企而言，既不能輕易降價(jià)，不降價(jià)又賣(mài)不出去，進(jìn)退兩難。

如果說(shuō)，全球房地產(chǎn)市場(chǎng)急轉直下的外因與經(jīng)濟整體低迷、疫情等原因有關(guān)，但真正的內因卻是支撐房地產(chǎn)發(fā)展的城市、產(chǎn)業(yè)、人口這些供應與需求都走到了從普漲到分化的新階段。

在過(guò)去幾年，中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)一直保持著(zhù)“只漲不跌”，房地產(chǎn)行業(yè)也成為拉動(dòng)經(jīng)濟發(fā)展的主要動(dòng)力之一。如今，房地產(chǎn)市場(chǎng)的浪潮也跟隨著(zhù)供需關(guān)系的改變逐漸退去……

▲ 中國和美國不同收入組的住房擁有率

數據來(lái)源：《中國金融》2019年中國城鎮居民家庭資產(chǎn)負債情況調查

據央行發(fā)布的《2019年中國城鎮居民家庭資產(chǎn)負債情況調查》顯示：我國城鎮居民家庭的住房擁有率為96.0%，戶(hù)均擁有住房1.5套。

另外有數據顯示，由于人口出生率的逐年下降，住房空置率已達15%，有的省份甚至達到30%，都遠遠高于國際5%的空置率標準。

這些都說(shuō)明，我們開(kāi)始進(jìn)入一個(gè)不缺房子的時(shí)代，甚至出現房屋過(guò)剩。

雖然，北上廣深等一線(xiàn)和南京、杭州等新一線(xiàn)城市因為人口聚集和流入，住房依然供不應求。不可否認的是，隨著(zhù)人口增長(cháng)緩慢、老齡化日益嚴重，我國的住房供應與需求結構已經(jīng)在發(fā)生根本性的轉變。

曾經(jīng)熱火朝天，如今低迷不振。潮水退去，房地產(chǎn)行業(yè)也在努力實(shí)現價(jià)值回歸：回歸到契合城市人口與經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)發(fā)展的實(shí)際，回歸到“房住不炒”的本質(zhì)根源。

有的房企在“山頂”，有的房企在“躺平”，還有的房企卻在“煉獄”，不管怎么樣，最終，都要回歸城市人間。最后，真心希望這個(gè)行業(yè)的下半年，能夠溫暖一點(diǎn)。

素材參考來(lái)源：功夫財經(jīng)、大胡子說(shuō)房、華商韜略、房地產(chǎn)總裁俱樂(lè )部、新浪財經(jīng)等